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Bill Hoffman hat schon mehr als 1,5 Millionen Bonusflugmeilen durch seine Reisen zu Not leidenden Hotels, Bürogebäuden und anderen gewerblichen Immobilienobjekten auf seinem Konto, wie latimes.com berichtet. Als ein vom Gericht eingesetzter Zwangsverwalter, der sich um die Abwicklung von Not leidenden gewerblichen Immobilien kümmert, muss Hoffman lange Wegstrecken zurücklegen, um mit George Clooney’s ambitioniertem nomadischen Charakter Ryan Bingham in „Up in the Air“ mithalten zu können.

Hoffman sammelt jedoch sehr schnell immer mehr Flugmeilen. Er befindet sich nämlich in einer absoluten Boomzeit für Zwangsverwalter. Im Zuge der brutalen Lage an den Immobilienmärkten, die immer mehr Besitzer ihre Gebäude an die Kreditgeber einbüßen lassen, werden immer mehr Profis wie Hoffman rekrutiert, damit sie sich um Objekte und Grundstücke kümmern, bis diese wieder verkauft werden können. Hoffman zwangsverwaltet momentan über dreimal so viele Objekte und Grundstücke im ganzen Lande als vor 18 Monaten, und er ist absolute davon überzeugt, dass sich noch mehr Geschäfte für ihn auf dem Weg befinden, nachdem weitere Besitzer mit ihren Hypothekenzahlungen in Rückstand geraten oder daran scheitern, kurzfristig laufende Kredite auf ihre Objekte zu refinanzieren, die in den kommenden Monaten fällig werden. ß?Das Ausmaß der Zahlungsausfälle wird sich für die breite Allgemeinheit wie ein Schock darstellenß?, erklärte Hoffman. ß?Ich glaube nicht, dass wir bislang auch nur annähernd eine Vorstellung darüber haben, wie dramatisch sich die gesamte Situation noch entwickeln wird. Der Tunnel ist immer noch tiefschwarz.ß? Im Zuge der immer weiter ansteigenden Fälle für Zwangsverwalter ß? die gut für ihre Arbeit bezahlt werden und deren Gebühren oftmals einige hundert Dollar pro Stunde betragen –  besteht eine Menge Interesse vieler Leute daran, selbst den Job eines Zwangsverwalters auszuüben. Robert Mosier vom California Receivers Forum, dem Industrieverband der Zwangsverwalter, sagte, dass die Einschreibungen in Bezug auf einen neulich angebotenen Lehrgang, den das Forum im Hinblick auf Neueinstellungen sponserte, doppelt so hoch gewesen seien wie zum letzten Zeitpunkt vor vier Jahren, zu dem der Kurs angeboten wurde. ß?Es gibt einem starken Zufluss an Interessenten in unser Berufsfeld, und die meisten von ihnen sind tatsächlich sehr beschäftigtß?, sagte Mosier, der auch Präsident von Mosier & Co. in Costa Mesa ist.

Zwangsverwalter besitzen das beste Wissen über das, wie ein Boden im Zyklus des gewerblichen Immobilienmarktes aussieht. Wie auch Insolvenzverwalter sind Zwangsverwalter oftmals Teil der Säuberungsmannschaft, die gerufen wird, wenn Märkte in den Sturzflug übergehen. Der Prozess beginnt für gewöhnlich dann, wenn ein Grundstücksbesitzer dabei versagt, seine Hypothekenzahlungen weiter aufrecht zu erhalten. Der Kreditgeber beginnt vielleicht mit der Einleitung von Zwangsversteigerungsmaßnahmen und ersucht einen Richter darum, einen Zwangsverwalter zu berufen, der die Kontrolle über das jeweilige Objekt übernimmt. Die Arbeit eines Zwangsverwalters, der dem Richter unterstellt ist, ist, das Objekt zu schützen und das operative Geschäft im Verlauf des Zwangsversteigerungsprozesses an sich zu reißen. Obwohl gewerbliche Immobilienbesitzer im Status einer Zwangsversteigerung nicht dafür bekannt sind, die Art des Vandalismus und die Weise des Diebstahls an den Tag zu legen, der manchmal zu beobachten ist, wenn private Hausbesitzer ihre Objekte verlieren, könnten sie vielleicht dennoch dazu beitragen oder es erlauben, dem Wert des Objekts Schaden zuzufügen, sagte der in Newport Beach ansässige Makler Stan Mullin. Zum Beispiel könnte ein sich in finanzieller Bedrängnis befindlicher Vermieter notwendige Ausstattungen aus dem Gebäude entfernen, die das Objekt sicher machen und funktionstüchtig halten, wozu auch Aufzugsteile oder Garagenbeleuchtung gehören. Hausmeister und Platzwarte werden vielleicht nicht bezahlt. Objektbesitzer im Status einer Zwangsversteigerung  könnten dazu versucht sein, die Mietzahlungen ihrer Mieter in die eigene Tasche zu stecken, anstatt diese Einnahmen darauf zu verwenden, ihre laufenden Kreditverpflichtungen abzubezahlen. Zwangsverwalter besitzen die Autorität, um Handwerker anzustellen, die sich um die Instandhaltung des Gebäudes kümmern. Auch rekrutieren sie oftmals einen Immobilienmakler, die sich um einen Verkauf des Gebäudes kümmern. In der Tat wollen die Kreditgeber die Objekte für gewöhnlich schnell wieder verkaufen, um sich den größtmöglichen finanziellen Anteil zu sichern, den sie sich sichern können. Indem ein Verkauf des Objekts für den zahlungsausfälligen Besitzer arrangiert wird, verhindern die Kreditgeber, einen Titel für das entsprechende Grundstück beantragen zu müssen, wodurch sie ebenfalls etwaigen Verpflichtungen für die Ausbesserung von Defekten oder anderen damit verbundenen Dingen entkommen. Der sich für die Kreditgeber ergebende ßrger basiert darauf, dass potenzielle Käufer nur äußerst schwer zu finden sind, sogar noch dann, obwohl die sich in der Zwangsversteigerung befindlichen Objekten zu hohen Rabattabschlägen angeboten werden.

Eines der bekannten Objekte, die sich in einem derartigen Prozess befanden und lediglich einen Bruchteil ihres ehemaligen Verkaufspreises hereinholten,  ist das Campus at Playa Vista. Das insgesamt 56 Acres große Grundstück nahe Marina del Rey ist eines seitens Projektentwicklern am meisten beäugten Objekte im ganzen Lande, weil es nahe am Ozean liegt und bereits die behördliche Genehmigung für den Bau von mehr als 500.000 Quadratfuß an Büro- und Einzelhandelsflächen erhalten hat. Das Grundstück, auf dem DreamWorks einst den Bau eines großen Filmstudios plante, beinhaltet ebenfalls den enorm großen Hangar, in dem der Flieger und Firmenmogul Howard Hughes sein berühmtes ß?Spruce Gooseß? Flugzeug in the 1940iger erbaute. Der Hangar wird momentan häufig genutzt als Soundbühne für die Produktion von Filmen und Fernsehshows. Der in New York ansässige Projektentwickler Tishman Speyer und seine Finanzpartner von Walton Street Capital zahlten vor zweieinhalb Jahren im Zuge des Immobilienmarktbooms $200 Millionen für den Campus, und erbauten dort insgesamt vier Bürogebäude, bevor man im vergangenen Sommer den Zahlungsausfall über einen $155 Millionen schweren Kredit erklärte. Hoffman, dessen in San Diego ansässige Firma namens Trigild Inc., wurde als Zwangsverwalter ernannt im vergangenen Monat. Seine eingesetzten Immobilienmakler hoffen, dass sie aus einem Verkauf des Grundstücks mehr als $100 Million einnehmen werden, haben bislang jedoch noch keinen Käufer finden können. ß?Die Telefondrähte glühen hier leider nicht heißß?, sagte Hoffman. Die Preisfestsetzung ist eine der hauptsächlichen Herausforderungen für Zwangsverwalter, da sie versuchen, die Objekte an den Mann zu bringen, ohne starke finanzielle Einbußen hinnehmen zu müssen, sagte Mosier vom California Receivers Forum. Er favorisiert es, die Preise aggressiv niedrig anzusetzen, um die Preise sogar im Antlitz eines kollabierenden Marktes noch zu unterbieten. ß?Sie wollen sich an die Spitze des Preisrückgangs setzen und nicht ihm folgenß?, erklärte Mosier. Viele Zwangsverwalter sind hauptberuflich Rechtsanwälte, allerdings wird ein persönlicher Hintergrund im Immobilienbereich als ein Muss für viele Richter angesehen, insbesondere dann, wenn ein Zwangsverwalter ein finanziell an die Wand gefahrenes Projekt übernehmen muss, welches sich immer noch im Bau befindet. Im vergangenen Jahr wurde Mosier zum Zwangsverwalter des Bellagio of Palmdale ernannt, einer Parzelle von hochpreisigen Immobilien, die umzäunt wurden, bevor der Entwickler in den Bankrott schlitterte. Die Häuser mussten allerdings fertig gestellt werden, bevor sie verkauft werden konnten. Mosier beaufsichtigte die Konstruktion für sechs Monate und verkaufte die Häuser danach für rund $225,000 pro Einheit, mehr als die Hälfte weniger als das, was der ursprüngliche Entwickler damit einzunehmen plante, als er die Arbeiten begann. Im Zuge von Krediten in Höhe von Billionen an Dollars, die im gewerblichen Immobiliensektor in den USA in diesem sowie in den Folgejahren fällig werden ß? und vielen Kreditgebern, die nicht in der Lage oder willens dazu sind, diese Kredite zu refinanzieren ß? wird eine riesige Welle an Zwangsversteigerungen erwartet.

Hotels, die eine lange Boomzeit nach dem Absturz im Jahr 2001 erlebten, werden als schwächste gewerbliche Immobilienkategorie angesehen, weil die Reiseindustrie äußerst hart getroffen wurde durch die Rezession. Nahezu jedes Hotel, das finanziert oder refinanziert wurde während des Hochpunkts des Marktes in den Jahren 2006 und 2007 befindet sich wahrscheinlich in finanziellen Nöten, da die ausstehenden Schulden die gefallenen Immobilienwerte übersteigen, wie Hotelberater Alan Reay von der Atlas Hospitality Group mitteilte. Der Wert einer Immobilie basiert größtenteils auf den Einnahmen, die das Objekt abwirft, so dass fallende Auslastungskapazitäten und Hotelzimmerpreise das Glück der meisten Hotelbesitzer ins Gegenteil verkehrt haben. Not leidende Objekte beinhalten auch das St. Regis Monarch Beach Hotel in Dana Point, das im Zentrum von Los Angeles liegende Marriott Hotel, das Sheraton Universal in Studio City sowie das W-Hotel in San Diego. Bürogebäude, die größte Kategorie gewerblicher Immobilienobjekte, sind teils weniger anfällig, weil die Mieter Langzeitverträge unterschrieben haben. Nichtsdestotrotz haben die steigende Arbeitslosigkeit und die Unternehmenspleiten zu einer starken Abnahme der Belegungsraten und den Mietpreisen landesweit geführt, während die Zwangsversteigerungen zunehmen. Lagerhäuser und andere industriell genutzte Grundstücke sind bislang kleineren Verlusten ausgesetzt gewesen und werden als risikoärmer angesehen, wie dies ebenfalls auf Apartmenthäuser zutrifft, weil die Belegungsrate trotz allem ziemlich stabil bleibt. Zwangsversteigerungen werden jedoch in nahezu allen gewerblichen Immobiliensektoren erwartet, was auch auf Gebäude mit unverkauften Eigentumswohnungen zutrifft. Einheiten in einem neuen Marina del Rey Eigentumswohnungskomplex namens Element wurden im vergangenen Monat verauktioniert durch den Zwangsverwalter Taylor Grant. Das moderne Gebäude war zugeschnitten auf junge und ein Singledasein fristende Käufer, allerdings scheiterten die Pläne größtenteils bis  Grant’s in Newport Beach, Kalifornien ansässige Zwangsverwaltungsfirma für Immobilien 41 Einheiten innerhalb von zwei Stunden an den Mann brachte für kumulierte Erträge in Höhe von $20,5 Million, durchschnittlich also $500.000 pro Einheit. Die Geschwindigkeit der Zwangsversteigerungen sollte sich bald noch forcieren, sagte Grant. ß?Weder Prozesse noch Prozeduren sind bislang dafür in Planungß?, ergänzte er. Viele Kreditgeber drängen nun allerdings vermehrt auf Aktionen. Die Zahlungsausfälle im Sektor der kommerziellen Immobilienkredite wird der nationalen Seele nicht denselben Schreck einjagen, den die Welle an Zwangsversteigerungen an den privaten Häusermärkten bislang verursacht hat, prognostizierte Grant. ß?Es gibt keinerlei mitfühlende Opferß?, wie dies in Folge geräumter und zwangsversteigerter privater Hausbesitzer der Fall gewesen ist, sagte er.

Hausbauer, Banken und große REITs werden die Schläge abbekommen. Im Prozess einer großen Zwangsversteigerung im gewerblichen Immobiliensektor werden ß?sowohl der Entwickler als auch die Bank jeweils $100 Millionen verlierenß?, so Grant. ß?Dies wird Auswirkungen auf die Wirtschaft haben, jedoch wird der psychologische Effekt nicht derselbe sein. Immobilienmakler, die bereit dazu sind, Not leidende Objekte und Grundstücke zu verkaufen, wenden sich bereits von selbst an die zuständigen Zwangsverwalter. ß?Zwangsverwalter werden sich in einer Position befinden, um festzulegen, ob ein Objekt verkauft wird oder nicht und werden in der Verantwortung stehen, Immobilienmakler auszusuchen, die sich um diese Verkäufe kümmernß?, sagte Laurie Lustig-Bower, Immobilienmaklerin  bei CB Richard Ellis. ß?In der Vergangenheit wäre es sehr selten gewesen mit einem Zwangsverwalter zusammen zu arbeiten.ß? Die Verkäufe von Apartmentgebäuden in Südkalifornien sollten um 50% ansteigen in diesem Jahr gegenüber 2009, erklärte Lustig-Bower. Den Anstieg zusätzlich befeuern wird die Tendenz zur mentalen Aufgabe unter Objektbesitzern und Kreditgebern sein,  die realisieren werden, dass sie wahrscheinlich nicht abermals die hohen Grundstückspreise aus dem Jahr 2007 wiedersehen werden in nächster Zeit. ß?Die Verkäufer werden realisieren müssen, dass wir uns im Hinblick auf die Preisgestaltung in einer neuen Weltordnung befindenß?, sagte sie. ß?Nachdem genügend Zeit ins Land gestrichen sein wird, wird man sich an die Idee gewöhnen, dass Verluste realisiert werden müssen. Die Leute werden nämlich fortfahren wollen mit ihrem normalen Leben.ß?

Anm.: Die Zwangsversteigerungen im CRE-Sektor rollen jetzt langsam an und kommen in Fahrt, so dass ich an dieser Stelle nochmals auf unseren Artikel „USA: Erster CRE-Preisanstieg seit 13 Monaten – Moody´s warnt dennoch vor weiter fallenden Preisen“ verweisen möchte, aus dem nicht klar hervorging, ob die Banken und Kreditgeber nun zwangsversteigern oder ob sie nicht die sich dadurch aufbauende Dynamik so lange wie möglich in die Zukunft verschieben werden. Die Würfel sind gefallen. Zwangsverwalter wie Hoffman sind dafür symptomatisch. Diese Welle im CRE-Bereich wird nun in den kommenden zwei Jahren über die Kommunal- und Regionalbanken hinweg fegen, so dass hier kein Stein auf dem anderen bleiben dürfte. Mit den Zusammenbrüchen dieser lokalen Kreditgeber wird ebenfalls die Kreditvergabe an Kleinunternehmen und Einzelhandelsmeilen in den betreffenden Counties stark zurückgehen, da diese oftmals von den Lokalinstituten abhängig sind und von den Großbanken in den meisten Fällen keine Kreditlinien mehr eingeräumt bekommen. Wie es auf diese Art und Weise zu einer nachhaltigen ökonomischen Erholung kommen soll, bleibt mir ein Rätsel. Sie wird ganz einfach nicht stattfinden, sondern eher wird die US-Wirtschaft in den kommenden Jahren immer wieder in Rezessionen hinein schlittern, die sich mit leichten Erholungsphasen abwechseln dürften. Im allgemeinen also eine eher L-förmige Entwicklung. Und diese Entwicklung passt auch sicherlich am besten zu den Fundamentals. Dies dürfte sich in den kommenden Monaten leider immer deutlicher abzeichnen.