SolvencyII: Galgenfrist für Gewerbeimmobilien?

Walther-passage

SolvencyII ist eine grundlegende Reform des Versicherungsrechts in Europa. Vor allem sollen die Solvabilitätsvorschriften für die Eigenmittelausstattung von Versicherungsunternehmen verschärft werden. Verabschiedet wurden die Richtlinien 2009 und die Umsetzung sollte ursprünglich bis zum 31.10.2012 erfolgen. Viele betroffene Unternehmen sind noch meilenweit davon entfernt die Richtlinien einzuhalten und so würde mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit das nächste Kartenhaus einstürzen, die Gewerbeimmobilien.


Das muntere Geschangel mit den Gewerbeimmobilien hat seinen Zenit auch überschritten. Immer neue wurden gebaut, obwohl der Bedarf eigentlich lange gedeckt war. So erstaunt es nicht, dass der Messeturm Frankfurt beispielsweise trotz seiner imposanten Aussicht eher schwierig zu vermieten ist. Nebenan allerdings wird bereits weiter kräftig gewerkelt. Billige Kreditzinsen und Unternehmen die mit dem Geld der „Anderen“ spekulieren, machen es möglich.

Zur Solvabilität steht bei Wikipedia :

Unter Solvabilität versteht man im Versicherungs- und Bankwesen die Ausstattung eines Versicherers oder eines Kreditinstituts mit Eigenmitteln, also freiem, unbelastetem Vermögen. Die Eigenmittel dienen dazu, sich realisierende Risiken des Versicherungs- bzw. Kreditgeschäfts abzudecken und sichern so die Ansprüche der Versicherungsnehmer oder Gläubiger auch bei ungünstigen Entwicklungen. Damit sind diese Ansprüche umso besser gesichert, je höher die Solvabilität ist. Die Eigenmittel setzen sich überwiegend aus dem Eigenkapital, den gesetzlichen und freien Rücklagen und dem Gewinnvortrag zusammen.[1]

Solvency II verlangt, dass Versicherer Immobilieninvestments pauschal mit 25 % Eigenkapital unterlegen – unabhängig von Immobilienart, Nutzung, Lage oder Finanzierungsgrad. Besonders durch die zum Teil völlig überhöhten Preise ein Damoklesschwert über den Dächern der Versicherer. Natürlich betrifft SolvencyII auch andere Bereiche, wie zum Beispiel Betriebsrenten, das würde hier allerdings den Rahmen des Artikels sprengen.

Michel Barnier, brachte nun laut Reuters einen Aufschub der Umsetzung bis Mitte 2014 ins Gespräch, da dürften einige Vorstände ordentlich Luft holen. In den Vergangenen Jahren waren bereits etliche Immobilienfonds in Schieflage geraten und einige sind bereits in der Abwicklung.

Geld ist zwar ausreichend vorhanden, aber die Angst der Banken ist so groß vor dem eigenen Umfallen, dass die nahezu 1 Billion der LTRO-Kredite zum 1% Zins lieber Overnight bei der EZB geparkt werden. Die Blase bei den Gewerbeimmobilien wird auch noch platzen und dann die Versicherer ins Schlingern bringen, nur wann ist die Frage.

Carpe diem

[1] http://de.wikipedia.org/wiki/Solvabilit%C3%A4t
http://de.reuters.com/article/economicsNews/idDEBEE88I04A20120919

Bildquelle : Wiki ChristosV


8 Responses to SolvencyII: Galgenfrist für Gewerbeimmobilien?

  1. Eckart sagt:

    In der Tat, da ist Druck im System. Aber nicht nur Verwaltungsgebäude, sondern auch Hotelbauten und sonstige Großimmobilien stehen auf finanziell und wirtschaftlich wackeligen Fundamenten. Die Gier nach Rendite hat die Investoren in dieses Marktsegment gelockt, da der Wohnungsbau angesichts der zunehmenden Zahl von Niedriglöhnern keine gepflegte Rendite mehr erwarten lässt.

    Meine Meinung. Die Herren irren, denn Kleingeld ist auch Geld ß? man muß es nur auf eine Hand vereinigen. Aber das ist diesen Nadelstreifen zu mühsam.

    Am Rande hier: Larry Silverstein, der am 11.9.2001 WTC1, WTC2 und WTC7 auf sehr mystische Weise verloren hat, bekommt sein neues ß?7WTCß? und sein noch im Bau befindliches neues One WTC sehr schlecht vermietet. ß? Die Leute meinen: Wer einmal seine Häuser aus Profitgier heiß abbricht, dem ist nicht zu trauen. Das hat er nun davon.

  2. Felix sagt:

    Ich möchte nochmal ganz stark auf den Film Bulb Fiction hinweisen. Er gibt sehr deutlich und gut erklärt die EU Lobby Struktur wieder und erwähnt auch das Wort EU Diktator und Politbüro. Er passt sehr gut zu dieser Internet Seite. Es gibt legale Fälle wo ein EU Gesetz nicht abgestimmt werden muss, sondern direkt vom Arbeits-Ausschuss zum Gesetz wird (wie bei der „Energiesparlampe“). Es ist nie abgestimmt worden. Das ist legal. Der Film hat allgemein Aktualitätsbezug.
    Auf DVD, im Kino oder schlagt ihn eurem Programmkino vor.
    http://www.bulbfiction-derfilm.com/

  3. Eckart sagt:

    Wenn man aufgeregt und immer in Eile ist, wird man von unreflektierten Gedanken beherrscht und man kann nicht in der Gegenwart sein. Dann fällt alles auf den Handelnden zurück.

    Hast dich im Button vertan ? ßbung macht den Meister 😉

  4. Babs sagt:

    Hi Jens,

    welche Bereiche meinst Du hier jetzt? Die Immofonds oder die irren Immos, wie riesige Gebäude, die von Versicherern/Banken und Firmen gebaut wurden, dann schnell irgendwann wieder aufgegeben wurden und heute viel zu teuer in der Wandlung sind um diese in gescheite Wohnungen umzuwandeln? Oder meinst Du die vielen Gewerbegebiete, die wie bekloppt aus dem Boden gestampft wurden und heute zum großen Teil still stehen, weil die Infra-Struktur bis heute dort fehlt und die Firmen wieder abgewandert sind? Hier sind aber heute dort auch zu einem großen Teil die Böden richtig gut verunreinigt.

    Wenn man allerdings wie Rolf Elgeti (TAG) denkt und handelt – in beiden Sektoren – dann muss das schief gehen. Lese ich seine Aussagen im HB nach, dann kommt bei mir ein gewissen Würgreiz hoch. Der Mann mag davon Ahnung haben, wie Gier Hirn frißt, aber von langfristigem Denken, bauen und handeln im Wohnungs-/Gewerbebau ist er m.E. weit entfernt. Er vertritt aber genau die Firmen, die nur auspressen, wenig bis gar nicht investieren und in Zukunft die nötigen Sanierungen auf die Mieter abwälzen. ßrgerlich hinzu kommt noch, dass deren Bestand noch nicht einmal unter die Sanierungspflicht fällt.

  5. Babs sagt:

    Hier ist noch etwas zu dem Thema: http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/wegen-problem-krediten-neue-welle-von-immobilien-notverkaeufen-droht_aid_822207.html Zitat daraus

    Viele Immobilien seien in den vergangenen Jahren zu hoch beliehen worden, so dass bei einem Wertverlust schnell der Bruch der Kreditauflagen (Covenants) drohe, auch wenn Zins und Tilgung noch bezahlt würden, erklärte Ernst & Young. Dann könnten die Immobilienkredite sofort fällig werden. Noch würden viele Kredite kurzfristig verlängert, weil Banken auf Besserung hofften. Eine Mehrheit der Befragten erwartet aber, dass die Banken spätestens 2013 zum Verkauf notleidender Kreditpakete schritten. Betroffen seien vor allem Büroimmobilien: 88 Prozent erwarten hier Probleme, weil es ein ßberangebot an Büros gebe, vor allem im hohen Norden und in Ostdeutschland. Wohnungen seien dagegen kaum gefährdet

    1. trifft es eben nicht nur die gewerbl. Immos, sondern auch Wohnimmos, die viel zu hoch, teils bis an die Schmerzgrenze – belastet sind
    2. Wenn eine Immobilie beliehen wird, kommen die Gutachter der Banken selbst heraus. Wird also ein Objekt viel zu hoch angesetzt, dürfte die Schuld wohl kaum beim Kreditschuldner zu suchen sein, sondern bei dem von der Bank beauftragten Gutachter. Es ist allerdings eine gute Handhabe, wie man Kredite so einfach kündigen kann. Die erwartete sehr hohe Zahl von 88% zeigt, dass hier völlig ohne Hirn gearbeitet wurde.

    Es ist auch interessant, wenn man sich einmal näher anschaut, wer hinter den sogenannten Aufkäufern von solchen Schuldkrediten steckt und mit welchen Mitteln diese arbeiten. Dies betrifft wiederum beide Sektoren, Wohnungs-/Hausbau und Gewerbeimmos. Hier ist ein mafiöser Markt entstanden, der seinesgleichen sucht, aber im Moment noch mehr im Verdeckten arbeitet. Man muss sich hier einmal anschauen, wann (Zeitpunkt) schon über den Verkauf von Krediten verhandelt wird seitens Bangster und Aufkäufer. Bei den Hintermännern kommen gute und gerne 1000 Jahre Knast zusammen.

  6. Habnix sagt:

    Das ist die Kehrseite der Mogelei,denn wir brauchen kein Wolkenkratzer oder AKW’s die ein Flugzeug zum Einsturz bringen kann.

    Man müsste jedes Gebäude das mehr als Zehn Stockwerke hat meiden und für jedes AKW in Europa ein 10Watt Solarzelle kaufen und anstelle von Akw Strom den Solarstrom aus Batterien nehmen.

    30 Watt habe ich schon zusammen. Einmal 10W und einmal 20W

    Ja wenn ich 20 Millionen Deutsche wäre,müssten sie irgendwann die Wahrheit über den 11.09.2001 und die Akw’s ausspucken aber das bin ich nicht.

    Schade 🙁

    Aber sich selbst zu belügen ist für die meisten bequemer als die Unbequeme Wahrheit.

  7. Eckart sagt:

    Menschen belügen sich gerne selbst, weil ihnen das erlaubt erscheint ( man glaubt, es wird dabei ja keiner geschädigt). Das Problem taucht erst dann auf, wenn man mit der Zeit seine eigenen Lügen beginnt fast für die Wahrheit zu halten.

    Man sieht zwei Flieger in 2 Hochhäuser fliegen und ist davon überzeugt die Wahrheit daraus ableiten zu können – übersieht aber dabei die Tasche, dass 3 Hochhäuser eingestürzt sind. Die Welt ist voller „Wunder“ zumal man mit Benzin kein Baustahl durchschmelzen kann. Die gefühlte Wahrheit ist ein Funktion des Erfassungshorizontes. Also sehr variabel.

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