Metro-Immobilien: Schwung für den Crash?

Foreclosure Home For Sale Real Estate Sign in Front of New House

Beim Subprimegeschäft und den Immobilienblasen war Deutschland nicht federführend. Man überließ den USA oder auch Spanien den Vortritt. Die Zeiten sind volatil und so wurde Betongold zu einer neuen Sicherheitsstrategie, um sich für eine mögliche Starkinflation zu wappnen. Noch mag das keiner so recht zugeben, aber in den Metropolen hat sich der Markt bereits überhitzt und die drohende Abkühlung könnte manchen Immobilienbesitzer noch sein Hab und Gut kosten. Warum trotzdem so hartnäckig investiert wird und dabei die Risiken außer Acht gelassen, das ist die große Frage.


Wer in Großstädten wie Hamburg, Berlin oder München eine Immobilie erwerben möchte, muss schon ordentlich in die Tasche greifen. Die schnelle Nummer für schmale Mark, die ist nicht mehr zu machen. Angesichts der Gefahren am Horizont, auf den ersten Blick auch nicht die dümmste Idee, jedoch spielen einige Faktoren eine große Rolle.

Ganz wichtig ist die Frage, ob man aus Eigenkapital arbeitet. Wer auf Bergen von Geld sitzt, für den kann es zumindest bei richtiger Diversifizierung eine Möglichkeit sein. Eine Immobilie bleibt immer ein Sachwert, egal was passiert. Dass für Besitzer etliche Gefahren drohen, darauf sind wir in einigen Artikeln bereits ausführlich eingegangen.
In diesem Artikel möchte ich jedoch auf jene ansprechen, die eben nicht über das Kapital verfügen und so eine Bank ins Boot holen müssen.

Die laxe Geldpolitik der Zentralbanken sorgt für ein Zinsniveau von paradiesischem Ausmaß. Selbst ohne eine ausreichende Eigenkapitaldecke, liegt eine Finanzierung für 10 Jahre meist in der Nähe von 3%. Es wird hin und her gerechnet, mit Nachtschicht und Weihnachtsgeld lässt sich so doch der Traum eines Eigenheims irgendwie realisieren. Man nimmt sich vor, für den Ablauf des Kredites etwas anzusparen und dann mit einer Sondertilgung die Belastung etwas zu reduzieren und sowieso, Lotto spielt man ja auch. Irgendwas wird sich schon ergeben, bis es so weit ist. 10 Jahre, was für ein langer Zeitraum.

Betrachtet man allerdings die Situation realistisch, werden die Notenbanken über kurz oder lang gezwungen werden, die Zinsen zu erhöhen und das in einem spürbarem Umfang. Sehr schnell führt das zu einer deutlichen Abkühlung auf dem Immobiliensektor, was zusätzlich die Preise unter Druck bringt. Nun kommen die echten Probleme erst auf den Tisch. Egal, wie sehr sich die Banken wünschen, einfach alles so weiter laufen zu lassen und die Zinsen für das geschöpfte Geld einzusacken, es gibt Regeln, an die sich auch die Banken halten müssen. Wer zu Niedrigstzinsen und Höchstpreisen auf den Immobilienzug via Kredit aufgesprungen ist, erlebt da sehr schnell sein blaues Wunder. Wenn die Bank einem mitteilt, man befinde sich in Unterdeckung und es ist kein Polster für einen Nachschuss vorhanden, verwandelt sich das Traumhaus doch schnell in einen Alptraum.

Im Augenblick ist der Leitzins in Europa nahe Null und die Immobilienfinanzierung entsprechend günstig. Bereits eine Normalisierung der Leitzinsen könnte zu einer Verdoppelung der monatlichen Belastung führen. Welcher Haushalt berücksichtigt das schon, wenn man sich einen Traum erfüllen möchte?

Ohne entsprechendes Eigenkapital ist eine Immobilienfinanzierung in den Metropolregionen ein sehr gefährlicher Ritt. Hier ein Chart der Zinsen für Immobilienfinanzierung:

Quelle: http://dynamisch.drklein.de

Quelle: http://dynamisch.drklein.de

Der Chart zeigt die Zinsen in Prozent für einen Kredit mit 10-jähriger Laufzeit. Der Zeitraum liegt von 1993- 2013, also 20 Jahre. Wenn man also einen Zins von etwa 6 % einkalkuliert, ist man nicht unbedingt ein Pessimist. Nehmen wir an, man finanziert eine Immobilie mit 500.000 Euro, hat man beim aktuellen Zins nach 10 Jahren bei 1 % Tilgung etwa 60.000 Euro abgetragen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass man in 10 Jahren eine neue Finanzierung über 440.000 Euro abschließen muss.
Bei den jetzigen Zinsen hätte man eine Belastung von ~ 1660,- Euro, nach Ablauf bei einer Anschlussfinanzierung zu 5,9 % zum Beispiel kämen schlappe 2530,- Euro zum tragen. Da platzt der Traum vom Eigenheim schneller, als man in die Hände klatschen kann, denn eine Verdoppelung des Gehalts innerhalb von 10 Jahren ist doch eine eher unwahrscheinliche Variante.

Carpe diem

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