Immobilien-Milliardendeal: Patrizia AG übernimmt 32.000 Wohnungen von BayernLB

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Für Bayern fließt nun reichlich Geld, durch den Verkauf von 32.000 Immobilien aus Beständen der BayernLB-Tochter GBW. Der Gewinn soll zur Tilgung der Schulden beim Freistaat genutzt werden. Insgesamt sollen die Patritzia AG und einige Co-Investoren dafür 2,45 Milliarden Euro auf den Tisch gelegt haben. Im Handelsblatt wird von dem größten Wohnungsdeal Deutschlands geschrieben und dass dieses Geschäft an der Börse gut ankam, immerhin schoss die Aktie der Immobiliengesellschaft um 13% auf etwa 8 Euro nach oben. Einige Fragen jedoch bleiben offen und die könnten es in sich haben. Wir werfen einen Blick auf die Fakten.


Wenn man in den Geschäftsbericht 2012 der Patrizia AG schaut, blickt man auf ein solides Ergebnis. Von 2011 bis 2012 senkte man das Fremdkapital und erhöhte so die Eigenkapitalquote auf ordentliche 35,4%. Wie die Vermögenswerte bewertet sind, lässt sich auf die Schnelle nicht überblicken, jedoch sind die Kerndaten zunächst recht ordentlich.

Die Höhe dieser Transaktion hat es jedoch in sich – immerhin das 2,5-fache der Bilanzsumme von Patrizia. Das große Paket wurde mit Hilfe von finanzstarken Pensionskassen und Versicherern sowie Sparkassen durchgeführt, da beim aktuellen Niedrigzins kaum Renditen zu erwirtschaften sind. Genau hier liegt der Hase im Pfeffer für Pensionen, Renten und Erspartes. Darauf kommen wir in einem weiteren Artikel noch genauer zu sprechen.

Laut dem Handelsblatt braucht Patrizia nur 58 Millionen Euro einbringen, was bei der Höhe des Gesamtpreises etwa 2,2% der Summe ausmacht.
Da auf der Webseite von Patrizia nichts zur aktuellen Bilanzsumme und der Eigenkapitalquote steht, fragten wir zunächst im Unternehmen nach und wurden gebeten, die Anfrage schriftlich zu stellen. Dem sind wir natürlich nachgekommen und warten nun auf eine Antwort.

Sehr geehrte Frau *********,

hier wie besprochen die Anfrage und meine Kontaktdaten.

Aus dem Geschäftsbericht 2012 geht eine Eigenkapitalquote von 35,4 % hervor. Wie hat sich die Quote durch den Zukauf der Wohnungen von der GBW entwickelt?
Weiterhin würde mich interessieren, wie hoch der eigene Anteil und wie hoch der Anteil der Co-Investoren ist.

Vielen Dank für Ihre Hilfsbereitschaft.

Mit den besten Grüßen

Jens Blecker

Bereits 2011 warnten wir in einigen Artikeln vor den Gefahren der Solvency II Richtlinien. Eigentlich sollten die Richtlinien bereits dieses Jahr greifen, jedoch hat man in einem Eilverfahren die Einführung bis Juli diesen Jahres verschoben und die Umsetzung in Unternehmen auf Anfang 2013. Durch Solvency II werden Versicherer gezwungen, zum Beispiel Immobilieninvestments mit mindestens 25% Eigenkapital zu unterlegen.

Im Geschäftsbericht bei Patrizia heißt es:

Derzeit betreut das Unternehmen ein Immobilienvermögen von rund 7 Mrd. Euro, jeweils zur Hälfte Wohn- und Gewerbeimmobilien. 90 % des gesamten Immobilienvermögens verwaltet PATRIZIA im Auftrag für Dritte, größtenteils als Bestandshalter für Versicherungen, Altersvorsorgeeinrichtungen, Staatsfonds und Sparkassen.[1]

Wie hoch bei Versicherern und Pensionskassen die Eigenkapitalquoten bei Immobilien sind, ist schwer zu sagen. Wenn Solvency II jedoch greift, wird sich das sehr schnell zeigen. Möglicherweise werden dann Verkaufswellen den Aufwärtsdruck beim Betongold stoppen und diese neue Spekulationsblase zum Platzen bringen. Spätestens dann wird sich die Spreu vom Weizen trennen und nur wer solide investiert hat, wird diese Phase überstehen können.

Noch müssen die Kartellbehörden dem Geschäft den Segen erteilen, dann jedoch – nach der Hauptversammlung am 15. Mai – steht dem Abschluss nichts mehr im Wege. Nach dem Zukauf von 21.500 Wohnungen von der LBBW Anfang 2012 mit einem Volumen von 1,435 Milliarden Euro ein weiterer Megadeal. Wie auch bei dem aktuellen Geschäft, wurde damals die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) durch die EU zu dem Verkauf genötigt.

Carpe diem

[1] http://www.patrizia.ag/fileadmin/Redaktion/Geschaeftsberichte/2012_Geschaeftsbericht_g.pdf

Artikel beim Handelsblatt zum Thema:

http://www.handelsblatt.com/unternehmen/banken/verkauf-der-bayernlb-patrizia-macht-mega-immobiliendeal-perfekt/8032714.html


6 Responses to Immobilien-Milliardendeal: Patrizia AG übernimmt 32.000 Wohnungen von BayernLB

  1. Erasmus sagt:

    Waren die 2009 nicht kurz vor der Insolvenz

  2. Jens Blecker sagt:

    Zumindest war nicht unbedingt Feierlaune angesagt.

    In den vergangenen Jahren waren die Bilanzen der meisten Immobilien-AGs bewertungsgetunt. „Fair Value“ nach IFRS schien für die Vorstände eine „upwards only“ Option nach englischem Mietvertrags-Vorbild.
    […]
    Patrizia weigert sich lt. Real Estate Magazin sogar als einziges börsennotiertes Immobilien-Unternehmen, Auskunft darüber zu erteilen, welche Gutachter mit der Bewertung des Immobilienportfolios beauftragt wurden.

    Darum schrieb ich ja im Artikel auch, dass die Bewertung des Portfolios nicht auf die schnelle machbar ist. Sehr interessant sind in dem Zusammenhang mit den beiden Megadeals natürlich die drei „L“.
    1. Die Lage
    2. Die Lage
    3. Nochmal die Lage

    Im Immobiliensektor wird es eine Bereinigung geben, die sich gewaschen hat (meine bescheidene Meinung).

    http://www.gewerbeimmobilien24.de/gi24-news/patrizia-immobilien-insider-warnen-244299/

  3. Erasmus sagt:

    Das wird das nächste Milliardengrab. Die Lernen das nie und nimmer.

    Und von wegen keine Heuschrecken. Ha ha

  4. Ludwig der Traeumer sagt:

    Der Mieter hat, soweit ich informiert bin, das Vorkaufsrecht. Wurden die Mieter hier übergangen? Bei einem durchschnittlichen Preis von ca. 78.000 €/Wohnung könnten bei den heutigen niedrigen Zinsen die Hypotheken auch mit niedrigem Einkommen gedeckelt werden und würden vermutlich unter dem Mietzins liegen. Das Ausfallrisiko wäre wesentlich geringer als bei diesem Heuschreckenprogramm. Der kleine Mann hätte auch endlich die Möglichkeit, sich ein bescheidenes Eigentum anzusparen, auch als Altersvorsorge.
    Statt dessen macht man lieber einen unsicheren großen deal und hält die Mieter weiterhin als abhängige Mietsklaven. Das scheint mir politisch so gewollt. Andere Gedanken über die Hintergründe solcher großen deals möchte ich lieber nicht öffentlich äußern.

  5. so wie bei der IVG wirds enden – ist nur ne frage der zeit.

    http://www.ariva.de/ivg_immobilien-aktie/chart?boerse_id=6&t=all

  6. Babs sagt:

    Das Vorkaufsrecht des Mieters greift nur dann nach § 577 BGB, wenn das Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird und der Mieter zu dem Zeitpunkt noch drin wohnt. Hab ich ein Haus mit 6 Parteien Mieter und die einzelnen Wohnungen sind nicht als Eigentumswohnungen gewandelt und auch so im Grundbuch trifft das Vorkaufsrecht nicht zu, wenn ich das ganze Haus verkaufe.

    Ein anderer Punkt ist der, kauft der Mieter eine solche Wohnung zu dem kleinen Preis, sollte er sich das Haus und zum Haus gehörende Umfeld genau anschauen. Die Folgekosten können den Kaufpreis u.U. um mehr als 100% übersteigen. Muss beispielsweise das Dach neu gedeckt, das Haus gedämmt, alle Elektro- und Wasserleitungen neu gemacht werden, der vlt. vorhandene Aufzug generalüberholt oder gar neu eingebaut werden dann ist nichts mehr mit preiswerten Wohnraum kaufen. Hier greifen dann nach Kauf die Entscheidungen der Eigentümerversammlung und die sind meist mehrheitlich.

    Die gr. Blöcke die verkauft werden sind meist sehr heruntergekommen, hier zuzuschlagen als Einzelner würde ich mir sehr genau anschauen. Auch – soweit das möglich ist – abklären: wer sind die anderen Käufer.

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